L’équilibre du pouvoir change dans l’immobilier commercial de Londres

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LONDRES – Pendant des années, les propriétaires ont eu le dessus sur le marché immobilier londonien, faisant grimper les loyers alors que les entreprises réclamaient des emplacements de premier choix à proximité des bureaux, des points chauds du tourisme et des centres de transport et que la population de la ville augmentait et augmentait. Les restaurants étaient souvent enfermés dans des baux avec des clauses qui permettaient au loyer d’augmenter uniquement. Les détaillants sont confrontés à des loyers de plus en plus exorbitants.

Au cours d’une année, la pandémie a mis un terme à cet arrangement, modifiant l’équilibre des pouvoirs entre les locataires de propriétés commerciales et les propriétaires.

Confrontés à l’alternative d’avoir des propriétés vides, certains bailleurs ont assoupli leurs conditions, avec des offres de location vacances ou autres concessions. Mais dans d’autres cas, des changements ont été imposés aux propriétaires fonciers par des locataires en difficulté qui, de plus en plus nombreux, se sont tournés vers une option de la loi britannique sur l’insolvabilité connue sous le nom d’arrangement volontaire d’entreprise. Le résultat a été une réduction des loyers ou un passage à des baux qui fluctuent en fonction des revenus du locataire.

Voyant leurs perspectives diminuer, disent certains propriétaires le système de crédit-bail est obsolète et demandent plus de transparence et de coopération avec leurs locataires. Et un prochain examen législatif par le gouvernement britannique pourrait apporter plus de changement.

La relation entre les locataires et les propriétaires «est définitivement devenue plus tendue en raison de la pandémie», a déclaré David Abramson, fondateur et directeur général de Cedar Dean, qui se spécialise dans l’aide aux entreprises pour restructurer les baux. «Les propriétaires n’ont pas l’habitude d’être en affaires avec une main derrière le dos. En général, ils ont été la force la plus dominante et elle a été assez agressive.

Les propriétaires ont dû «changer complètement d’attitude», a déclaré M. Abramson. « Beaucoup d’entre eux sont encore en train de comprendre. »

Les changements se produisent lentement, en particulier pour les petites entreprises. Dhruv Mittal, un chef de 29 ans, a pris une décision déchirante l’été dernier: il a fermé son restaurant dans le quartier de Soho, au centre de Londres, après que des verrouillages avaient rendu impossible la poursuite.

Il avait ouvert le restaurant, DUM Biryani House, quatre ans plus tôt dans un espace sous-sol avec des affiches inspirées du pop art sur les murs, diffusant de la musique hip-hop et servant des biryanis dans le style traditionnel d’Hyderabad, dans le centre-sud de l’Inde, où son père est de.

Malgré les mesures gouvernementales pour aider les entreprises à survivre à la pandémie, le loyer trimestriel dû au restaurant de M. Mittal, environ 25 000 livres (34 000 dollars), s’est avéré être un fardeau insurmontable sans revenus. Il a tenté de passer à un site plus petit, mais son propriétaire l’entreprise n’avait rien et les négociations pour réduire son loyer n’ont pas abouti.

«Nos propriétaires étaient assez forts sur le fait qu’ils préféreraient un site vide où ils pourraient alors facturer le loyer de leur choix à un nouvel arrivant plutôt que de fournir un rabais au locataire actuel», a déclaré M. Mittal.

En août, le propriétaire a fait une offre: M. Mittal pouvait reporter le paiement d’un quart du loyer – le montant qu’il possédait – jusqu’en 2021. Mais à ce moment-là, il avait licencié son personnel et ne pouvait pas rouvrir car le centre de Londres était toujours déserté. En octobre, il a liquidé sa société, toujours redevable de dizaines de milliers de livres de loyer et d’argent à d’autres créanciers.

La propriété n’a toujours pas de nouveau locataire; l’enseigne DUM Biryani House est accrochée au-dessus des portes verrouillées. Le propriétaire a refusé de commenter.

M. Mittal n’aurait pas été expulsé immédiatement pour ne pas avoir payé son loyer. L’an dernier, le gouvernement a mis en place un moratoire sur l’expulsion des locataires commerciaux, qui a été prolongé jusqu’à la fin mars. De nombreuses entreprises ont profité de cela mais la plupart des loyers impayés s’accumuleront simplement sous forme de dettes qui pourront être exigées dès que l’interdiction sera levée.

Une souche plus contagieuse du coronavirus et une augmentation hivernale des cas ont de nouveau fermé les restaurants et les magasins britanniques. Au moment où bon nombre de ces entreprises seront autorisées à rouvrir, leurs portes auront été fermées pendant au moins la moitié de l’année écoulée. Une enquête récente a révélé que seulement la moitié des loyers commerciaux avaient été perçus pour les trois derniers mois de 2020.

De nombreux locataires ont un besoin urgent d’aide supplémentaire. Cedar Dean a interrogé 400 grandes entreprises hôtelières le mois dernier, et les trois quarts ont déclaré qu’ils envisageaient une restructuration ou une insolvabilité et auraient besoin de l’aide du gouvernement ou de leur propriétaire. Certaines entreprises n’obtiendront pas suffisamment d’aide et seront forcées de fermer.

Pret a Manger, la chaîne de café et de sandwiches qui compte près de 400 magasins en Grande-Bretagne, s’est tournée vers ses propriétaires pour obtenir des concessions après que les verrouillages ont écrasé ses revenus. Elle compte désormais 65% de ses sites en location avec roulement, au moins temporairement, contre environ un quart avant la pandémie. Les accords de loyers basés sur le chiffre d’affaires, parfois connus sous le nom de loyers en pourcentage aux États-Unis, varient, mais peuvent inclure une entreprise qui paie un loyer de base inférieur aux taux du marché et y ajoute un pourcentage du revenu brut.

«Nous avons jusqu’à présent 75 à 80 pour cent de nos propriétaires au Royaume-Uni dans une bonne position de soutien», a déclaré Pano Christou, directeur général de Pret.

Au printemps dernier, plusieurs propriétaires n’ont pas tardé à proposer remises temporaires à leurs locataires. Mais cet été, Hammerson, une grande société de promotion immobilière qui possède des centres commerciaux en Grande-Bretagne, est allée plus loin en déclarant qu’elle introduirait un nouveau système de crédit-bail avec des accords plus flexibles, des loyers révisés à des niveaux moins chers et un nouveau système de révision des loyers.

«Le modèle de crédit-bail historique du Royaume-Uni a fait son temps», a déclaré David Atkins, alors directeur général d’Hammerson. «Il est obsolète, inflexible et doit changer.»

En Grande-Bretagne, le gouvernement a traditionnellement été réticent à s’impliquer dans ces contrats commerciaux, s’appuyant sur une loi de 1954 régissant les relations entre les locataires commerciaux et les propriétaires.

«Lorsque des occupants commerciaux prennent une propriété, c’est un contrat d’entreprise à entreprise», a déclaré Catherine Hughes, professeure agrégée et responsable de l’immobilier et de la planification à la Henley Business School. «Et cela a influencé la façon dont ils ont été vus et la façon dont ils ont été réglementés – ou non réglementés.»

Mais cela est peut-être sur le point de changer. Alors que les ministres du gouvernement se sont retrouvés à intervenir plus profondément dans l’économie, le département qui s’occupe des communautés et du gouvernement local a déclaré en décembre qu’au milieu d’un «ajustement profond» de l’immobilier commercial il examinerait la législation «obsolète».

On ignore l’ampleur des changements à venir. Mais M. Abramson a des suggestions: il a dit que les baux à long terme selon lesquels les loyers obligatoires doivent augmenter à des périodes d’examen régulières – les soi-disant révisions des loyers à la hausse seulement – devraient être abolis. Des clauses permettant aux locataires de partir si le loyer de leur quartier devient trop inabordable devraient être introduites, a-t-il déclaré.

Mais, a-t-il ajouté, les entreprises ne devraient pas non plus pouvoir utiliser un accord volontaire de l’entreprise pour modifier ses conditions de location.

Il y avait moins d’insolvabilité en 2020 que l’année précédente, grâce à des milliards de livres de soutien gouvernemental, mais il y a eu un bond des accords volontaires des entreprises pour les grandes entreprises du commerce de détail, de l’hôtellerie ou des loisirs: 29 entreprises ont lancé un tel processus au second semestre 2020, comparé avec seulement quatre dans la même période de 2019, selon les données compilées par PwC.

Pour les grandes entreprises qui paient des loyers dans de nombreuses propriétés, ces accords d’insolvabilité sont devenus un moyen de plus en plus courant de fermer des sites et de réduire les loyers. Contrairement à l’entrée dans l’administration (presque l’équivalent britannique de la faillite du chapitre 11), un accord volontaire d’entreprise permet aux administrateurs d’une entreprise de rester en charge pendant qu’ils restructurent les dettes de l’entreprise. Cela peut être un outil utile pour une entreprise qui a le chemin du retour à la rentabilité.

PwC a constaté que de juin à novembre, 17 grandes entreprises de vente au détail et d’hôtellerie comptant près de 3000 emplacements ont conclu des accords volontaires avec l’entreprise et que dans les deux tiers des propriétés louées, les entreprises ont réduit leurs loyers ou sont passées à un modèle de location avec roulement par le biais de l’accord.

Récemment, des noms populaires tels que la chaîne de café Caffè Nero et la chaîne de restauration rapide saine Leon ont conclu des accords volontaires d’entreprise pour réduire leur dette de loyer.

Les critiques soulignent que certaines des plus grandes entreprises ont fait faillite récemment, notamment Debenhams et Arcadia Group, a d’abord passé par des accords volontaires de l’entreprise, suggérant que le processus n’a pas conduit à une restructuration appropriée de l’entreprise.

La British Property Federation, qui représente les propriétaires et les promoteurs, a déclaré que le système était «abusé», en particulier par des entreprises soutenues par des sociétés de capital-investissement aux poches profondes. Malgré les frustrations suscitées par les accords d’insolvabilité, Mélanie Leech, la directrice générale du groupe, recommande toujours aux propriétaires que la meilleure façon de sortir de cette crise est de travailler plus étroitement avec leurs locataires.

«Les options des propriétaires diminuent», dit-elle. «Plus cela dure, plus il y a de dommages économiques.»

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