Les investisseurs mettent des millions dans un dortoir étudiant de luxe. Ils disent qu’ils ont été arnaqués.

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Mme Martinez, qui habite non loin du dortoir, a déclaré qu’elle avait investi un peu plus de 100 000 $ dans la transaction – de l’argent provenant de la vente d’un immeuble locatif. Comme beaucoup d’investisseurs dans Skyloft, elle cherchait un moyen de différer le paiement des gains en capital sur la vente précédente, et le placement privé a été commercialisé par les courtiers comme une opération «d’échange 1031» qui garderait l’Internal Revenue Service à distance.

Une opération d’échange 1031, nommée d’après une section du code fédéral des impôts, permet à un investisseur de différer le paiement des gains en capital sur la vente d’une propriété tant que le produit est investi dans une autre propriété de valeur égale ou supérieure à celle vendue. Ces transactions sont souvent critiquées comme un allégement fiscal pour les riches, mais les transactions ont aussi longtemps suscité l’intérêt d’investisseurs aux moyens plus modérés.

L’administration Biden est envisageant d’éliminer bon nombre de ces traite comme un moyen de générer des revenus supplémentaires pour payer les dépenses accrues consacrées aux programmes de garde d’enfants et de congés familiaux. Le plan Biden permettrait à 1031 échanges de se poursuivre pour la plupart des investisseurs cherchant à différer jusqu’à 500000 $ de gains en capital – beaucoup dans l’accord Skyloft correspondent à ce projet de loi.

Ces dernières années, les projets de logements étudiants comme Skyloft sont devenus des investissements immobiliers particulièrement attractifs – d’autant plus que les universités ont encouragé la construction d’immeubles d’appartements de luxe pour accueillir les étudiants issus de familles aisées. Avant la pandémie, il y avait en moyenne 7 milliards de dollars de transactions de logement étudiant aux États-Unis chaque année. Ce montant était de 3 milliards de dollars il y a à peine dix ans, selon CBRE, une société de services immobiliers commerciaux.

Des documents judiciaires et des entretiens avec des investisseurs ont décrit le fonctionnement du financement du projet Skyloft. Pour garantir l’achat de Skyloft pour 124 millions de dollars, Nelson Partners a obtenu une hypothèque de 66 millions de dollars auprès d’un groupe de prêteurs dirigé par UBS, en plus des 75 millions de dollars levés auprès d’investisseurs ordinaires. Elle a également obtenu un financement à court terme de 35 millions de dollars d’Axonic Capital, un fonds spéculatif new-yorkais spécialisé dans les transactions immobilières commerciales. Le prêt d’Axonic a été utilisé pour finaliser l’achat pendant que Nelson Partners collectait des fonds auprès d’investisseurs.

Nelson Partners devait rembourser à Axonic le prêt relais, majoré des intérêts, en utilisant l’argent recueilli auprès d’investisseurs comme Mme Martinez. Mais la société de M. Nelson n’a pas remboursé le prêt, selon les documents déposés par le tribunal. En février 2020, Axonic a mis Nelson Partners en garde et l’a informé en mai dernier qu’il déclarait Nelson Partners en défaut et prenait le contrôle de l’immeuble.

M. Nelson s’est opposé à la décision d’Axonic mais n’a pas informé les investisseurs de ses relations avec le fonds spéculatif, selon les poursuites. Au lieu de cela, en avril 2020, Nelson Partners a cessé de verser des dividendes en espèces mensuels aux investisseurs, leur disant qu’il devait conserver de l’argent pendant la pandémie au cas où les étudiants et leurs parents cesseraient de payer le loyer. L’entreprise de M. Nelson a également reçu un prêt d’un peu plus de 1,2 million de dollars du programme de protection des chèques de paie de la Small Business Administration.

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