«  A Land Grab  » pour un morceau du commerce de la marijuana à New York

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Cela ne fait que cinq semaines que l’État de New York a légalisé l’utilisation de marijuana récréative. Le conseil qui supervisera le déploiement n’a pas encore été nommé, et encore moins les règles fixées sur la façon dont les licences seront délivrées aux entreprises de cannabis. La vente de pot légal dans l’État est encore dans un an. Et, bien sûr, la marijuana reste illégale au niveau fédéral.

Mais déjà la ruée est lancée pour obtenir un morceau de ce qui pourrait être une industrie de 4,2 milliards de dollars dans l’Empire State.

Les courtiers discutent avec les propriétaires de la location de devantures de magasins à des dispensaires. Des représentants d’entreprises de cannabis situées à l’extérieur de l’État arrivent par avion pour délimiter les propriétés. Et les fournisseurs de marijuana médicale se développent dans l’espoir de pouvoir se lancer dans la vente à des fins récréatives.

Les terres agricoles du nord de l’État sont maintenant commercialisées comme étant «dans la zone verte» pour la culture du chanvre ou la construction de maisons de culture pour la culture de la marijuana.

«C’est un accaparement de terres», a déclaré Gregory Tannor, directeur de Lee & Associates NYC, une maison de courtage qui s’entretient avec les propriétaires de New York depuis novembre et a déjà aligné près de 200 emplacements possibles pour les dispensaires.

Mais malgré toute l’excitation, il y a des défis importants dans l’immobilier de cannabis.

À certains égards, ce qui se passe à New York s’est déjà produit dans d’autres États. La Californie a été la première à légaliser l’usage médical, en 1996; maintenant 36 États le permettent. Avec la signature de la loi de New York sur la réglementation et la fiscalité de la marijuana, 18 États ont légalisé la marijuana à des fins récréatives, bien que la loi du Dakota du Sud soit contestée devant les tribunaux.

Mais la Drug Enforcement Administration classe toujours la marijuana comme une substance contrôlée. Les banques hésitent à prêter aux entreprises de cannabis, ce qui limite leur capacité à acheter et à détenir des biens immobiliers, bien que cela peut bientôt changer.

Et de nombreux propriétaires ne louent pas à des sociétés de cannabis, soit à cause du risque d’avoir un locataire qui enfreint les lois fédérales, soit de la réputation peu recommandable qui s’accroche toujours à l’herbe. Ceux qui sont disposés à le faire ont pu facturer des taux de prime.

Le zonage met également la pression sur les biens immobiliers disponibles pour les sociétés de cannabis, les reléguant souvent dans des zones industrielles. Les municipalités exigent qu’une entreprise de cannabis se trouve à une distance spécifiée des écoles, des lieux de culte et d’autres entreprises de cannabis – si elles le permettent.

Dans l’État de New York, les villes et villages ont jusqu’au 31 décembre pour se retirer de la nouvelle loi, ce qui discussions animées entre responsables locaux, dont certains «ne peuvent pas comprendre l’idée des entreprises de laitue du diable à l’intérieur de leurs frontières», a déclaré Neil M. Willner, coprésident de la pratique du cannabis chez Royer Cooper Cohen Braunfeld, un cabinet d’avocats de la ville de New York.

Mais la pandémie a peut-être adouci la position de certains responsables, étant donné les emplois et les recettes fiscales que les entreprises de cannabis peuvent générer après que la crise sanitaire prolongée les ait décimés. L’État estime que la nouvelle industrie pourrait lui rapporter 350 millions de dollars de revenus annuels et créer de 30 000 à 60 000 emplois.

Pendant ce temps, le financement afflue dans l’industrie en prévision d’une éventuelle légalisation fédérale, certains prêteurs vont maintenant faire des affaires avec des sociétés de cannabis, et des fiducies d’investissement immobilier ont vu le jour pour servir les intérêts de la marijuana.

Il pourrait y avoir de 700 à 900 dispensaires à New York et quatre millions de pieds carrés d’espace consacré à la culture, a déclaré David Weinstein, directeur général de NewLake Capital Partners, une FPI créée l’année dernière.

En partie parce que leur accès au capital a été limité jusqu’à présent, les entreprises de cannabis ont tendance à louer, plutôt qu’à posséder, des biens immobiliers. Une entreprise peut acheter une propriété qui répond à tous ses besoins, la vendre à une FPI, puis la louer à nouveau.

Mais cela peut commencer à changer, du moins pour les entrepôts utilisés pour la culture, la transformation et la distribution. L’Association nationale des agents immobiliers a déclaré que 29% des membres commerciaux des États qui légalisaient la marijuana récréative avaient signalé une augmentation des achats par rapport à la location l’année dernière.

«À l’avenir, lorsque les opérations bancaires deviendront plus normalisées pour nous – lorsque nous aurons la possibilité d’obtenir une dette immobilière comme le font les industries traditionnelles – nous aurions une préférence pour la propriété immobilière», a déclaré Barrington Rutherford, vice-président senior de l’immobilier et l’intégration communautaire à Cresco Labs, une société de cannabis opérant dans plusieurs États.

L’immobilier de cannabis a également mûri d’autres manières. Une industrie artisanale de cabinets d’avocats, consultants, agents d’assurance et comptables se spécialise dans l’aide aux clients pour franchir les obstacles réglementaires. UNE service d’inscription C’est la réponse de l’industrie à Zillow qui propose une large gamme de biens immobiliers, allant de 65 000 $ de lots dans un parc industriel à Lexington, en Oklahoma, à une maison de culture de 109 millions de dollars et 45 000 pieds carrés à San Bernardino, en Californie.

Le côté brique et mortier de l’immobilier de cannabis a également évolué.

À mesure que la culture de la marijuana est devenue plus sophistiquée, les maisons de culture se sont agrandies – elles peuvent mesurer 150 000 pieds carrés ou plus, avec de hauts plafonds, une ventilation, un éclairage et une sécurité robustes. Le traitement a généralement lieu dans des bâtiments séparés avec des machines de haute technologie.

Et les dispensaires sont de plus en plus stylés, offrant une expérience de vente au détail raréfiée. Des cabinets d’architecture et de design accomplis se sont mis à l’acte. Il existe même des entreprises spécialisées dans équipement de dispensaires et autre immobilier de cannabis.

Et comme la marijuana obtient une acceptation plus large du public – et un peu de glamour de célébrité, avec Monogramme de Jay-Z et Plante d’intérieur de Seth Rogen – des magasins ouvrent dans des emplacements de premier plan à proximité des détaillants traditionnels.

«Nous sommes à côté de Starbucks au centre-ville de Chicago», a déclaré M. Rutherford. «À Philadelphie, le magasin que nous ouvrons se trouve à un demi-pâté de maisons de Shake Shack et en bas du pâté de maisons de Macy’s.

«Nous construisons un portefeuille de sites qui serait enviable par toute organisation de vente au détail», a-t-il ajouté.

La loi de l’État de New York prévoit également des licences pour les «sites de consommation», ce qui devrait donner lieu à des salons de style clubl et des cafés à cannabis. La perspective de tels environnements conviviaux a conduit à prédictions que New York pourrait devenir le prochain Amsterdam.

Ces nouvelles utilisations de vitrines semblent être une aubaine pour le marché immobilier de détail de New York, où la disponibilité a augmenté et les loyers ont chuté.

«Il y a quelques années, lorsque le marché était plus fort, il était plus difficile de trouver des propriétaires prêts à jouer la balle», a déclaré Benjamin S. Birnbaum, un courtier de la société de services immobiliers Newmark. «Ce qui a changé, à cause de la pandémie, c’est que chaque propriétaire est prêt à en parler.»

Une autre raison pour laquelle les propriétaires peuvent être réceptifs: les détaillants de cannabis ont tendance à louer de grands espaces, allant de 3 000 à 10 000 pieds carrés.

Les grands magasins de cannabis ont été une aubaine pendant la pandémie, alors qu’il était hors de question de s’entasser dans un petit établissement de vente au détail. Mais certains se demandent si les magasins vont rétrécir à l’avenir, compte tenu de la popularité des services de livraison. Uber est prêt à explorer la livraison de mauvaises herbes si le gouvernement fédéral la légalise, a déclaré Dara Khosrowshahi, le directeur général. dans une récente interview CNBC.

Quelle que soit sa taille, l’ouverture d’un dispensaire peut être compliquée et coûteuse, en partie parce que les États ont exigé que les détaillants potentiels aient le contrôle d’un site, par le biais d’un bail ou d’une option de location, avant de pouvoir demander une licence. Mais le nombre de licences dans certains États est limité, sans aucune garantie qu’une entreprise en obtiendra une.

Dans l’Oregon, certains candidats ont dû attendre si longtemps – un ou deux ans, a déclaré Andrew DeWeese, un avocat du Green Light Law Group à Portland – qu’ils ont finalement abandonné et essentiellement vendu leur place en ligne.

«C’est un catch-22», a déclaré Kristin Jordan, une avocate spécialisée dans le cannabis à New York. «Vous voulez sécuriser un bien immobilier, mais vous ne voulez pas sauter le pas.»

Pourtant, la perspective d’opérer à New York, un État de plus de 19 millions d’habitants et une destination touristique majeure, est si attrayante que les sociétés de cannabis mettent leurs canards en rang.

Les entreprises qui ont des dispensaires médicaux, qui fonctionnent depuis 2016, sont dans une position enviable car on pense qu’elles auront un avantage à obtenir des licences supplémentaires.

Cresco Labs possède quatre dispensaires médicaux à New York, dont un dans le quartier de Williamsburg à Brooklyn. On ne sait pas si l’État autorisera la vente de marijuana à des fins récréatives à ces endroits, mais M. Rutherford couvre ses paris, en ajoutant un parking et, dans certains cas, en agrandissant en louant une vitrine à côté d’un espace existant.

«Nous nous assurons que ces magasins sont prêts pour le futur marché des adultes», a-t-il déclaré.

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